【自宅を売却したあなたへ】居住用財産の3,000万円の特別控除～最大1,200万円節税できる！～

茅ヶ崎駅から徒歩4分の個人開業医・医療法人専門の税理士法人シーガルです。

自宅を売却した場合には税金がかかることがありますが、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を適用でき、税金が最大1,200万円節税できる可能性があります。

今回は、自宅を売却した場合の税金計算方法、居住用財産の3,000万円控除とは、適用要件、注意点について詳しく解説していきます。

この記事は次の方にオススメです。

・自宅を売却した、または自宅を売却することを検討している方

自宅を売却した場合の税金計算方法について

自宅を売却した場合には以下の2ステップで計算を行います。

• 売買時の契約書や取得時の契約書などをもとに譲渡所得を計算

• 譲渡所得に所有期間に応じた税率を乗じて税金を計算

売買時の契約書や取得時の契約書などをもとに譲渡所得を計算

自宅を売却した場合には「譲渡所得」というものを計算いたします。

譲渡所得は簡単に言えば不動産売却により得をした金額です。

「譲渡所得」の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

例えば、収入金額6,000万円の場合で取得費＋譲渡費用が2,000万円の場合には、譲渡所得が4,000万円となります。

譲渡所得に所有期間に応じた税率を乗じて税金を計算

譲渡所得を計算できた後は所有期間に応じた税率を乗じることで税額の計算が可能です。

したがって、譲渡所得が4,000万円の場合には所有期間が5年以下であれば税金が1,585万円、5年超であれば税金が812万円となります。

居住用財産の3,000万円の特別控除とは

居住用財産の3,000万円の特別控除とは、一定の要件を満たした場合に譲渡所得から3,000万円を控除をできるという特例になります。

例えば、収入金額6,000万円の場合で取得費＋譲渡費用が2,000万円、特別控除3,000万円を控除すると譲渡所得が1,000万円となります。

譲渡所得が1,000万円の場合には所有期間が5年以下であれば税金が390万円、5年超であれば203万円となります。

したがって、特別控除を適用できれば最大約1,200万円（1,585万円-390万円）の節税効果を期待できます。

特別控除の適用要件

居住用財産の3,000万円の特別控除の適用要件は以下の5つとなります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  

• 売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  

• 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
  

• 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  

• 売手と買手が、親子や夫婦、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な関係ではないこと。
  

3,000万円も控除できるとても有利な特例ですので、細かい要件が多々ございます。

特別控除の注意点

居住用財産の3,000万円の特別控除が如何に有利な税制であるかは分かっていただけたと思います。

しかしながら、実際に特別控除をするにあたって一番の注意点があります。

それは、居住用財産の3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できないという点です。

ですので、住宅ローン控除と3,000万円の特別控除どちらも使える場合には、どちらを使う方が節税できるのか判断する必要がございます。

これは、税理士でも誤ることがありますので、よく覚えておいてください。

おわりに

居住用財産の3,000万円の特別控除は大きな節税につながるため、安易に飛びついてしまいがちですが、有利な税制だけあって適用要件はとても細かいです。

実際には特別控除ができないのにも関わらず、誤って適用してしまいますと、後になって延滞税も含めた納税をしなければならなくなってしまいます。

もし、住宅を売却した方でご自身での確定申告に不安がありましたら、ぜひご相談ください。