【あなたが想像している額より高いかも！】土地や建物を売却したときの税金ざっくりシミュレーション

神奈川県茅ヶ崎市にある税理士法人シーガルです。

土地や建物を売却すると売却額も多額になりますが、そうすると納めなければいけない税金も多額になります。

納めるべき税金を事前に把握せずに、売却額の大半を使ってしまっていると、税金を納めるための現金が残っていないこともあります。

今回は不動産を売却する前に、不動産を売却したときに納めるべき税金についてざっくりシミュレーションができるように、不動産売却時に係る税金について詳しく解説していきます。

この記事は次の方にオススメです。

・土地や建物を売却した、または売却することを検討している方

土地・建物を売却した場合の所得の計算方法について

土地や建物を売ったときの所得を譲渡所得といいますが、譲渡所得の金額は、土地や建物を売却した金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

一定の条件を満たす場合には、さらに特別控除を差し引いて計算することも可能ですが、ここでは割愛いたします。

取得費と譲渡費用については抑えておきたいポイントがありますのでそれぞれ記載いたします。

取得費の計算式

取得費とは、売った土地や建物を購入したときの代金や、購入時に支払っている手数料などのほか、購入した後に支払っている改良費や設備費を加えた合計額をいいます。

なお、建物は所有してから売却するまでに経年劣化するという考えにより、購入代金から減価償却費を控除した金額を取得費とします。

建物の取得費の計算式は以下のとおりです。

建物取得費＝建物購入代金－減価償却費

また、減価償却費の計算式は以下のとおりです。

減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

建物の構造が鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造モルタル造、木造のいずれに該当するかによって償却率は変わりますので注意が必要です。

以下は店舗用または住宅用の建物である場合の構造別償却率と耐用年数を一覧にしたものです。

※非事業用資産の耐用年数は事業用資産の1.5倍で計算が可能です。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは、土地や建物を売るために支払った費用であり、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借主に支払った立ち退き料、建物を取り壊して売るときの取り壊し費用が含まれます。

具体例で計算

具体例で計算してみると、譲渡所得の金額は以下のように計算できます。

具体例
2015年に4,000万円(内訳 土地2,000万円 建物2,000万円 木造)で購入した、自宅(非業務用)の土地・建物を2023年に5,000万円で売却し、売却する際に仲介手数料120万円を支払った。

譲渡所得の計算
売却金額：5,000万円①
建物の取得費：2,000万円－(2,000万円×0.031×8年)＝1,504万円②
土地の取得費：2,000万円③
譲渡費用：120万円④
譲渡所得：5,000万円①－(1,504万円②+2,000万円③+120万円④)＝1,376万円

譲渡所得にかかる税金について

譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得等の所得とは分けて計算します。
そのため、給与収入がどれだけ多くても譲渡所得の税金は変わりません。

譲渡所得の税率は、売却した土地や建物の所有期間に応じた税率を乗じることとなっています。

具体例で計算

具体例で計算してみると、譲渡所得に対する税金は、以下のように計算できます。

具体例
2015年に4,000万円(内訳 土地2,000万円 建物2,000万円 木造)で購入した、自宅(非業務用)の土地・建物を2023年に5,000万円で売却し、売却する際に仲介手数料120万円を支払った。

譲渡所得の計算
売却金額：5,000万円①
建物の取得費：2,000万円－(2,000万円×0.031×8年)＝1,504万円②
土地の取得費：2,000万円③
譲渡費用：120万円④
譲渡所得：5,000万円①－(1,504万円②+2,000万円③+120万円④)＝1,376万円⑤
譲渡所得にかかる税：1,376万円×20.315%(8年所有のため)＝279万円

おわりに

具体例を用いながら解説いたしましたが、理解できましたでしょうか。

複雑でない土地・建物の売却であれば税理士に依頼しなくても申告することもできると思います。

ただ、例えば大昔に購入したため土地・建物の取得費がわからなかったり、土地・建物を共有名義で持っていたりすると複雑になる場合もございます。

もしご自身で確定申告することに不安がありましたら、ぜひご相談ください。